De nye reglene om kjøp og salg av fast eiendom

08.45 Vi kommer oss på nett

09.00 Kursstart

1 Innledning – tryggere bolighandel
1.1 Den lovpolitiske utfordringen
1.2 Kort om lovhistorikken
1.3 Revisjonsmodellen

• Målet ¬ øke bruken av tilstandsrapporter
• Virkemidlene – forbud mot as is-klausuler og kontraktuelle incentiver

1.4 Økt eller redusert tvistemengde

2 As is-forbehold
2.1 Tidligere rettstilstand

– Allmenne forbehold
– Den reelle betydningen
– Rettspraksis, jf Rt-2010-103, HR-2017-345 og HR-2017-1074

2.2 Forbudet mot klausulen i bolighandel

• Næring som før, jf Rt-1997-70 og Rt-2002-696 Nebb-tomta
• Bare bolighandel
• Ikke aktuelt ved nye boliger
• Rekkevidden av forbudet

2.3 Spesifiserte forbehold

• Generelt – strategier for å minimere ansvaret
• Det nye mangelregimet
• Hva er et spesifisert forbehold, jf Rt-1987-1486 Kapellveien og Rt-2002-1425 Bukkebo
• Usikre opplysninger

3 Selgers opplysninger – arealsvikt
3.1 Oversikt over reguleringen av mangelsbedømmelsen
3.2 Den rettslige betydningen av opplysninger

• Mangel ved uriktige opplysninger, jf avhl § 3-8
• Kontraktsmessig ved riktige opplysninger, jf avhl § 3-10 (1).2

3.3 Typiske salgsdokumenter

• Annonsen
• Salgsoppgaven
• Vedlegg, herunder tilstandsrapport og egenerklæring, jf HR-2021-2102
• Muntlige opplysninger

3.4 Tydelighetskravet

• Forfatterregelen i norsk rett
• Tydelighetskravet i avhl § 3-10 (1).2

3.5 Arealsvikt

• Tidligere rettstilstand, jf Rt-2003-612 Arealsviktdommen
• Egen regel om boligareal, jf avhl § 3-3,2
• Minimumsregelen
• Oppmåling av areal, jf FOR § 2-20

4 Tilstandsrapport

4.1 Forskriftshjemmel

• Ny forskrift, jf FOR 2021-06-08-1850 Forskrift til avhendingslova
• Betydningen av opplysninger i rapporten
• Godkjent tilstandsrapport
• Gyldighetsvilkårene

4.2 Formalkravene

• Varighet
• Format
• Tydelighetskravet

4.3 Minimumskravene til innholdet

• Historikk
• Hvordan undersøkelsen skal foretas
• Hva som skal undersøkes
• Resultatet av undersøkelsen
• Tilstandsgraden, jf NS 3600 Bolig og NS 3424: 2012 Tilstandsanalyse av byggverk

4.4 Virkningen av å overtre forskriften

• Forholdet mellom selger og kjøper
  o Identifikasjonsregelen, jf Rt-2001-369 Takstmannsdommen
  o Mangelsvurderingen, jf forarbeidene
• Forholdet mellom kjøper og takstmannen, jf HR-2019-2019 Multimur
• Forholdet mellom selger og takstmannen, regressadgangen, jf Prop. 44L side 47

5 Sanksjonssystemet ved mangler
5.1 Oversikt over sanksjonene

• Fastholdelse av avtalen
  o Prisavslag
  o Erstatning
  o Tilbakeholdsrett
• Heving
• Direktekrav, jf HR-2021-2201 Bori IV

5.2 Innføring av egenandel

• Bakgrunnen for regelen i avhl § 3-1 (4)
• Virkeområdet – bygninger
• Beregning av egenandelen
• Unntak for nye boliger

5.3 Prisavslag – avhl § 4-12

• Generelt om prisavslag ved salg av fast eiendom
• Forslaget i Prop. 44L om arealsvikt
• Forkastelse i Stortinget, betydningen

5.4 Selgers utbedringsrett

• Retten til utbedring, jf avhl § 4-10 (1)
• Krenking av utbedringsretten:
  o prisavslag og heving, jf avhl § 4-10 (4).2
  o erstatning og tapsbegrensning, jf ny avhl § 4-10 (4).3

15.30 Slutt for dagen

Digital plattform Kurset gjennomføres i sanntid i et virtuelt klasserom på videoløsningen Zoom eller Teams. Ingen nedlastning av programvare. Ingen overnatting og reisekostnader. Det eneste som trengs er tilgang til internett. Det blir diskusjoner og mulighet til fortløpende å stille spørsmål og få svar fra kursholder. Deltakerne får tilsendt innkallelse med påmeldingslenke senest dagen før kursstart. Grupperabatt Er dere flere på arbeidsplassen som ønsker å delta sammen på ett arrangement? Da kan det lønne seg å melde dere på sammen! Når samme bedrift melder samtidig på 5 eller flere personer på ett arrangement, får dere 20 % rabatt (gjelder ikke World Class Maintenance kursene). Påmelding Meld deg på via påmeldingsknappen. Ved spørsmål ta kontakt med kundeservice@qualitynorway.no. Påmeldingsregler Påmelding er bindende. Ved å melde deg på aksepterer du våre avbestillingsregler. Påmelding helt fram til kursstart hvis ledige plasser. Avbestillingsregler Avbestilling må sendes skriftlig til kundeservice@qualitynorway.no. Ved avbestilling etter påmeldingsfristens utløp faktureres 30 % av full pris. Avbestilling innen 48 timer før kursstart gir ingen refusjon. Sykemelding gir dessverre ikke grunnlag for refusjon. Kontakt ditt forsikringsselskap angående dette. Rettigheter Kjøp av arrangement er personlig og knyttes til den påmeldte. Fremvisning for grupper kan kun skje etter avtale med Quality Norway.

Grupperabatt Er dere flere på arbeidsplassen som ønsker å delta sammen på ett arrangement? Da kan det lønne seg å melde dere på sammen! Når samme bedrift melder samtidig på 5 eller flere personer på ett arrangement, får dere 20 % rabatt (gjelder ikke World Class Maintenance kursene).