Unngå kostbare overraskelser i ROT-prosjekter

Hva bør vi egentlig vite om et bygg før vi setter i gang med rehabilitering, ombygging eller tilbygg? Professor emeritus Svein Bjørberg mener mye av svaret ligger i å forstå bygget slik det faktisk er, før vi bestemmer hva vi skal gjøre med det.

Det er i selve bygget svarene finnes

Når vi skal rehabilitere, bygge om eller utvide et eksisterende bygg, er det lett å rette oppmerksomheten mot hva vi ønsker å oppnå. Nye funksjoner, moderne løsninger og endrede behov står gjerne øverst på listen.

Men før vi begynner å planlegge tiltakene, må vi stille et annet spørsmål: Hva gir bygget oss egentlig mulighet til å gjøre?

Svein Bjørberg bruker begrepet «modellen i målestokk 1:1» om det eksisterende bygget. Det er her arbeidet starter.

Det handler om å kartlegge byggets tekniske tilstand, undersøke hvor tilpasningsdyktig det er, og avklare hvilke muligheter og begrensninger som finnes. Vernebestemmelser, konstruksjoner og tekniske løsninger kan alle få stor betydning for hva som lar seg gjennomføre.

Jo bedre vi kjenner bygget i tidligfasen, desto bedre grunnlag har vi for å ta riktige beslutninger.

Har bygget de riktige «genene» for et langt liv?

Noen bygg kan tilpasses nye behov gang på gang. Andre har fysiske begrensninger som gjør endringer både kompliserte og kostbare.

Bjørberg omtaler egenskapene som legger til rette for lang levetid, som byggets «fysiske gener».

Det handler blant annet om hvordan bygget er konstruert, hvilke tekniske løsninger som er valgt, og hvor enkelt det lar seg tilpasse nye funksjoner.

Et byggs totale levetid kan bestå av mange livssykluser. Bygningsdeler skiftes ut, funksjoner endres og nye krav oppstår. Men muligheten til å gjennomføre slike endringer avhenger i stor grad av byggets fysiske egenskaper.

Derfor er det ikke nødvendigvis byggets alder som er den største utfordringen. Det avgjørende er hvilke muligheter bygget har for videre bruk.

Jo mer du river, desto mer må du rive

Alle som har erfaring med rehabilitering, vet at det ikke alltid er like enkelt å forutse hva som skjuler seg bak vegger, gulv og himlinger.

Et tilsynelatende begrenset tiltak kan raskt utvikle seg til et langt større prosjekt.

Svein Bjørberg har formulert det som sin første rehabiliteringslov:

«Jo mer du river, desto mer må du rive.»

Når konstruksjoner åpnes, kan man avdekke forhold som krever ytterligere tiltak. Arbeider som i utgangspunktet ikke var planlagt, kan bli nødvendige for å komme videre.

Dette er en av de store utfordringene i ROT-prosjekter, enten det handler om rehabilitering, ombygging eller tilbygg.

God kartlegging i tidligfasen kan ikke fjerne all usikkerhet, men den kan bidra til å avdekke flere forhold før prosjektet starter.

Uforutsette og udefinerte kostnader er ikke det samme

Økonomi er ofte en av de største utfordringene ved rehabilitering og ombygging.

Når kostnadene øker, blir det gjerne forklart med uforutsette forhold. Men hvor mye var egentlig umulig å forutse, og hvor mye skyldes arbeider som ikke var godt nok undersøkt eller definert?

Bjørberg trekker frem et viktig skille mellom uforutsette og udefinerte kostnader.

Uforutsette kostnader kan oppstå som følge av forhold det ikke var rimelig å kjenne til på forhånd. Udefinerte kostnader kan derimot være knyttet til arbeider som ikke er tilstrekkelig kartlagt eller beskrevet i prosjektets tidlige fase.

Forskjellen er viktig. Den viser hvorfor grundige undersøkelser, realistiske forutsetninger og et godt beslutningsgrunnlag kan ha stor betydning for prosjektøkonomien.

Bedre beslutninger gir byggene nye muligheter

Eksisterende bygg representerer store verdier. Ved å forstå byggenes egenskaper og begrensninger kan vi i større grad vurdere hvilke tiltak som er hensiktsmessige, og hvordan de kan gjennomføres.

Det handler ikke alltid om å gjøre mest mulig, men om å gjøre det riktige.

Kan bygget tilpasses nye behov? Hvilke inngrep er nødvendige? Hva bør undersøkes nærmere før arbeidet starter? Og hvilke konsekvenser får valgene vi tar for kostnader, gjennomføring og videre levetid?

Dette er spørsmål som bør stilles tidlig, før løsningene er bestemt og kostnadene begynner å løpe.

Nytt kurs med Svein Bjørberg 21. januar 2027

Norges bygg- og eiendomsforening (NBEF) inviterer til det nye kurset «Eksisterende bygg: Rehabilitering, ombygging og tilbygg (ROT)», med professor emeritus Svein Bjørberg som foreleser.

Gjennom praktiske eksempler og erfaringer fra et langt yrkesliv vil Bjørberg belyse hvordan byggets fysiske egenskaper, tilpasningsdyktighet og tekniske tilstand påvirker mulighetene for videre bruk.

Kurset setter særlig søkelys på kartlegging i tidligfasen, utfordringer ved rehabilitering og ombygging, og hvordan bedre forarbeid kan bidra til færre kostbare overraskelser.

Kurset passer for eiendomsforvaltere, byggherrer, bestillere, rådgivere, takstmenn, entreprenører og andre som arbeider med eksisterende bygg.

Svein Bjørberg, professor emeritus, Multiconsult AS

Praktisk informasjon

• Dato: 21. januar 2027
• Foreleser: Svein Bjørberg, professor emeritus, Multiconsult AS
• Gjennomføring: Fysisk på SIXA Conference i Oslo eller digitalt på Teams
• Tid: Kl. 09.00–15.30
• Arrangør: Norges bygg- og eiendomsforening (NBEF), med Quality Norway som teknisk arrangør

Vil du lære mer om hvordan gode vurderinger i tidligfasen kan bidra til bedre rehabiliterings- og ombyggingsprosjekter?

Les mer om kurset og meld deg på:

https://qualitynorway.no/eksisterende-bygg-rehabilitering-ombygging-og-tilbygg-rot/